編集部　確認日 2026-11-09

普通の建物賃貸借と定期建物賃貸借

期間の定めがある建物の賃貸借には、更新の扱いが違う二つの定めがあります。一つは、所定の期間に更新しない通知などがなければ、従前と同じ条件で更新したものとみなす第26条です。もう一つは、書面などにより、更新がない旨を定めることができる第38条の定期建物賃貸借です。

このページは、手元の契約がどちらに当たるか、説明書面があるか、特約が有効かを判定しません。契約書を見るときの目次です。個別の法的な助言でもありません。

更新の定め

確認日は 2026-11-09 です。

第26条第1項は、期間の定めがある建物の賃貸借で、当事者が期間満了の1年前から6か月前までの間に、更新をしない旨の通知、または条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす、としています。ただし、その期間は定めがないものとします。

第2項は、その通知をした場合でも、期間満了後に賃借人が使用を継続し、賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同様とする、としています。

第28条は、賃貸人による第26条第1項の通知、または解約の申入れは、賃貸人と賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか、賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況と現況、明渡しの条件としてまたは明渡しと引換えにする財産上の給付の申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければできない、としています。

第30条は、この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは無効とする、としています。

届いた通知に正当の事由があるかは、ここでは判定しません。

定期建物賃貸借

第38条第1項は、期間の定めがある建物の賃貸借を、公正証書による等書面によって契約するときに限り、第30条にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる、としています。この場合、期間を1年未満とする建物の賃貸借を期間の定めがないものとみなす第29条第1項は適用しません。

第2項は、その契約が内容を記録した電磁的記録によってされたときは、書面によってされたものとみなす、としています。

第3項は、賃貸人があらかじめ、更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了することを記載した書面を交付して説明しなければならない、としています。第4項は、賃借人の承諾を得て、政令の定めるところにより、その事項を電磁的方法で提供できる、としています。第5項は、第3項の説明をしなかったときは、更新がないこととする旨の定めは無効とする、としています。

第6項は、期間が1年以上のとき、賃貸人は期間満了の1年前から6か月前までの間に、期間満了により終了する旨を通知しなければ、その終了を賃借人に対抗できない、としています。通知期間の後に通知したときは、その通知の日から6か月を経過した後は、この限りでありません。

第7項は、床面積200平方メートル未満の居住の用に供する建物で、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、賃借人が生活の本拠として使用することが困難となったときは、賃借人は解約の申入れができ、申入れの日から1か月で終了する、としています。第8項は、第6項と第7項に反する特約で賃借人に不利なものは無効とする、としています。

第9項は、借賃の改定に係る特約がある場合、第32条は適用しない、としています。

契約が第38条の定期建物賃貸借に当たるか、特約や事前の説明があるかは判定しません。契約書の記載は、自分で確認してください。

契約書で自分が見る欄

次は、判定ではなく、紙のどこを読むかのリストです。

契約期間と、期間の満了日。
「更新がない」「期間満了で終了する」といった記載があるか。
その説明が、契約書とは別に書面でされた、と読めるものがあるか。第38条第5項は、第3項の説明がなかったとき、更新がない旨の定めは無効とする、と定めています。
借賃の改定について、特約の有無。第38条第9項は、改定に係る特約がある場合、第32条は適用しない、としています。特約がない場合に第32条がどう働くかは、このページでは個別に判断しません。
床面積の記載。第38条第7項が書いている中途解約は、居住用で床面積200平方メートル未満の建物に限る、という条文です。

増額の計算そのものは、家賃の増額を計算し、案内を読むにあります。